2017年概要

2017年，中国酒店市场整体呈现出业绩上扬的态势。住宿率延续了过去一年的增长趋势；与此同时，平均房价开始止跌小幅回升。餐饮收入在2017年表现出回弹趋势。鉴于客房与餐饮收入的有效增长，整体酒店市场的经营毛利也达到了近5年来的最高点。

中国酒店市场一改业绩持续低迷态势，在2017年释放出回升上扬的积极信号，可主要归于以下因素：

●中国经济增速尽管放缓，但依然维持中高增速，这有助于商务需求市场的持续稳定增长；

●政策利好推动了核心城市群的经济加速发展，形成了一线城市领跑、新一线城市加速前进的格局。此轮增长中，一线城市与核心二线城市的业绩增长最为明显；

●国家政策大力支持旅游休闲产业的发展，推动了旅游休闲目的地的开发及旅游产品的升级迭代，刺激了休闲旅游需求的发展；

●交通基础设施，尤其是高铁网络的快速扩张，有效助推了休闲旅游需求的增长。

上升周期下，位处不同层级城市，定位不同类型客群的酒店正在面临迥异的机遇和挑战。

一线城市：绝对的价值高地

从整体上看，过去5年一线城市五星级酒店的经营收入行进在积极的上升通道中，每年平均增长5%，高于二、三线城市的增长水平。得益于此，一线城市与二、三线城市五星级酒店的收入规模差距进一步拉大。一线城市五星级酒店的每间可供出租客房收入高于二线城市同类68%，高于三线城市同类1.5倍之多。不同层级城市的五星级酒店业绩的梯级分布愈加分明。

在新增供给有限的背景下，一线城市五星级酒店需求持续增长，客源结构不断优化，从而推动房价迈入上升周期。2017年，北、上、广、深五星级酒店的住宿率均超过70%，深圳更是趋近80%。平均房价方面，北、上、深趋近人民币1,000元。

值得一提的是，深圳在四个一线城市中异军突起，业绩增长十分积极，实现的收入领跑全国一线城市五星级酒店市场，这充分得益于粤港澳大湾区发展的巨大想象力，及深圳产业格局的不断优化和升级。

岭南特有的美食文化使得广、深地区五星级酒店看重餐饮经营。两地的五星级酒店普遍配备较大面积的餐饮设施，在十分亲民的经营之下，广、深五星级酒店的餐饮上座率位居中国五星级酒店市场前列，餐饮收入以及餐饮在总经营收入的占比位居一线城市前列。相对而言，北京五星级酒店市场餐饮收入在过去5年下滑明显，屈居一线城市之末。

就人工成本而言，毫无疑问，京、沪代表着中国五星级酒店市场最高的人均薪酬,比广、深市场至少高出10%至20%。在此压力下，京、沪的人工效率不断被激发提升，不论按每间可供出租客房还是按每间实际入住客房配置的平均员工数都低于人工低廉的广、深五星级酒店市场。但值得注意的是，京、沪人工效率的提升幅度落后于其人工成本的增长速度，这使得其五星级酒店的人工成本在总收入中的占比高于广、深，尤其是北京市场，人工成本占比居高不下。总体而言，人工更为低廉的广、深五星级酒店市场在提升酒店盈利能力方面将会表现出更为强劲的后力。

2017年，深圳五星级酒店市场明显领先的收入规模，更为节制的人工开支，促使其每间可供出租客房年经营毛利高达22.5万元，比位居第二的上海五星级酒店市场高出了近30%；经营毛利率也首次突破40%的大关，而其他三个市场则为36%左右。如果进一步将建筑面积纳入毛利考量，北京部分五星级酒店并非完全市场化的商业投资逻辑使得酒店每间客房均摊建筑面积位居一线城市五星级酒店市场之首，负面影响了其毛利坪效业绩。广、深、沪五星级酒店市场则奉行效益至上原则，每间客房均摊建筑面积相似，均低于北京市场。其中深圳五星级酒店市场因优秀的经营毛利业绩，空间效益表现最优。

展望未来，京、沪、广、深的发展潜力各有千秋，作为中国酒店市场绝对的价值高地，一线城市仍具有良好的投资布局机会。一线城市五星级酒店的投资重点在于：核心商圈与历史街区城市更新的机会，城市功能疏解与溢出给周边区域发展的机会，及近郊休闲度假的机会。

一线城市的五星级酒店存量资产仍具备价值提升的强劲后力。主要动力包括：庞大的人口量级及消费升级驱动下的消费增长、城市功能定位优化带动下的需求结构优化、产品与服务升级促动下的房价深度延展，以及更趋精耕细作的经营管理推动下的盈利能力提升。

总之，一线城市现已并将持续行进在上升通道中，引领中国酒店市场。其对标的目标城市将跳出中国大陆，进一步锁定亚太区域的门户成熟市场，如香港和新加坡等。

二、三线城市：负重下的成长

由于供需不同程度的失衡，二、三线城市五星级酒店市场的收入规模增长速度明显滞后于一线城市。但值得注意的是，2017年二、三线城市五星级酒店市场每间可供出租客房经营收入出现了明显跃升，比2016年分别上涨了14%和17%。增长背后的原因在于2017年二、三线城市五星级酒店供给增速放缓，经济的良性复苏推动需求实现较为积极的增长。

尽管二、三线城市五星级酒店市场通过“以价换量”的收益策略，推动了平均住宿率的积极上升，但我们看到不论平均房价还是住宿率指标，二、三线城市五星级酒店市场仍然与一线城市市场有着巨大的落差，收入差距进一步凸显。尤其是人口量级与经济总量受限的三线城市，五星级酒店的经营业绩远未达到健康水平。

在餐饮收入方面，尽管二、三线城市五星级酒店市场在房价深度上与一线城市存在巨大落差，但在餐饮消费能力方面与一线城市的差距明显缩小。以五星级酒店市场每间可供出租客房均摊餐饮收入指标为例，二、三线城市市场与一线城市市场的差距，相对于每间可供出租客房收入的差距，收缩了近一半。因此，对于二、三线城市的五星级酒店而言，餐饮经营凸显重要性，其在总经营收入中的占比也举足轻重。

尽管二、三线城市五星级酒店市场有着不俗的餐饮业绩表现，但是仔细分析数据，我们发现其餐饮经营存在着两个显著的矛盾。一是餐饮宴会设施规模明显偏大，但使用效率相对低下；二是人均消费偏低，但直接餐饮成本与人工成本占比偏高，从而影响餐饮经营毛利率。因此以坪效最大化原则重新思考二、三线城市五星级酒店的餐饮设施规划是十分必要的。

在人工成本方面，二、三线城市五星级酒店的人房比持续下降，并且持续低于一线城市。人房比较低的主要原因是近5年来二线城市五星级酒店市场的住宿率（除2017年外）从未超过60%，三线城市五星级酒店市场未超过50%。在盈利压力下，二、三线城市五星级酒店市场越来越倾向基于可实现的住宿率配置员工。在人房比收缩的驱动下，二、三线城市五星级酒店市场的人工效率明显提升，尽管仍逊色一线城市，但与一线城市的差距明显收缩。

二、三线城市五星级酒店市场的每位员工每年人工成本分别为74,343元和61,601元，与一线城市的102,440元相比，人工更为低廉。但受限于收入规模的巨大落差，二、三线城市五星级酒店市场的人工成本在总收入中的占比仍居高不下，分别达到了30%和34%。未来解决之道的关键仍在于提升收入能力。

总体而言，二、三线城市五星级酒店的经营毛利尽管有所提升，但距离理想区间仍有一定的距离，尤其是三线城市五星级酒店，毛利率持续徘徊在20%左右的低位水平，在理性商业投资逻辑方面显然有待商榷。

进一步对比坪效数据。有意思的是，二、三线城市五星级酒店，尤其是三线城市，尽管业绩不显，但在酒店建筑上喜欢追求“大”，每间客房均摊建筑面积指标高于一线城市五星级酒店市场。在五星级酒店的投资造价上，二、三线城市并未明显低于一线城市。因此，综合看坪效指标，二、三线城市与一线城市的投资效益差距进一步拉大。从这些数据分析来看，投资商必须理性控制三线城市的高端酒店投资，包括建筑面积和造价。

展望未来，二、三线城市仍将是中国酒店投资活跃度非常高的市场。中国城市化进程中集中式的土地供应与开发模式，将使得二、三线城市的酒店供应量在中短期内继续呈现被动性的集中式增长态势。在这一过程中，酒店产品投资将愈加丰富多样，去标准化、去同质化、在地性和社交化将成为产品趋势。

中短期内，二、三线城市五星级酒店市场的经营业绩预计仍将承压。在这一过程中住宿率维稳提升为优先策略，经营毛利预计仍将小幅波动。二线城市将进一步分化为价值型、流量型与成长型市场，其酒店市场业绩也将呈现明显梯次差别。而三线城市仍将处于价值链的底端，盈利健康与否取决于是否足够理性地按商业逻辑进行酒店投资。

在生命周期曲线中，二、三线城市将分化行进在不同的上升阶段中。二线城市中，价值型城市的进化越来越趋近于一线城市，也最具成长想象空间。而三线城市则将缓慢行进在上升通道中。

目的地五星度假市场：机遇与挑战并存毋庸置疑，中国的休闲旅游消费迎来了爆发增长期。目的地度假酒店逐渐成长为一个细分市场，表现出与城市商务酒店截然不同的经营特性。

目的地酒店经营的最大优势在于出色的房价溢价能力。2017年，五星度假酒店相对于城市五星级酒店的房价溢价达到了40%。这一高溢价力背后的最主要支持因素是五星度假酒店的核心客源即旅游散客非常突出的房价支付能力，以及节假日强劲的休闲消费意愿，因此五星度假酒店的房价深度相比城市酒店更具弹性与延展度。尽管因不可克服的季节性因素影响，目的地五星度假酒店的住宿率逊色于城市五星级酒店，但房价的优越性足以支持其实现出色的平均每间客房收益。因此对于度假酒店而言，其最大的优势和机遇便是出众的客房经营能力。

然而度假酒店也面临诸多挑战，可以分为经营层面与投资层面：

 挑战之一是因为餐饮客源单一，严重依赖住店客人，导致餐饮收入规模明显缩减，进而影响总经营收入规模。其次，餐饮因为缺乏规模效应，盈利能力相对逊色，2017年五星度假酒店的餐饮毛利率比城市五星级酒店低将近十个百分点。

挑战之二是度假酒店因为严重的季节性因素，淡旺季住宿率波动明显，使其在人工配置上面临挑战，既要满足旺季时的服务品质，又必须克服淡季人员冗余的困境。相对而言，季节性平稳的城市酒店则更易在人工配比方面有所筹谋。

具体而言，五星度假酒店的人房比明显高于城市五星级酒店；叠加上住宿率因素，五星度假酒店的每间实际入住客房员工数更是远超城市五星级酒店。

进一步看一下人工成本，尽管五星度假酒店员工平均薪酬待遇低于城市五星级酒店，但因为人工效率比较低，每间客房均摊人工成本却明显高于城市五星级酒店，差距达到了9%。基于此，五星度假酒店的人工成本在总经营收入中的占比达到了34.4%，比城市五星级酒店高出了近5个百分点。这负面影响了度假酒店的盈利能力。

挑战之三是相对于城市酒店，度假酒店通常容积率低、占地面积广、建筑面积大。有鉴于此，五星度假酒店每间可供出租客房均摊能耗成本与物业维保成本明显高于城市五星级酒店，两项指标分别高出15%和35%。

度假酒店浓郁的休闲度假氛围通常需要更为从容的空间予以承载。比方客房，度假酒店的每间客房入住客人系数更高，平均逗留时间更长，为了满足客人的舒适感，度假酒店的平均客房面积通常高于城市酒店；此外，度假酒店通常需要配备丰富多样的休闲娱乐设施以强化度假感。基于此，五星度假酒店每间客房均摊建筑面积达到210平方米，比城市五星级酒店高出了近40平方米。

在投资造价方面，度假酒店更具创意的设计通常需要更高投资予以实现，五星度假酒店每平方米造价高于城市五星级酒店，兼及明显更高的每间客房均摊建筑面积，使得五星度假酒店每间客房平均造价高达258万元，比城市五星级酒店的180万元每间客房造价高出至少40%。

鉴于五星度假酒店在经营与投资方面的种种挑战，五星度假酒店的经营毛利水平与空间坪效业绩均逊色于城市五星级酒店。值得一提的是，尽管整体度假市场的业绩表现差强人意，但市场中存在诸多的标杆度假酒店，如三亚亚龙湾的高端酒店，经营毛利普遍超过40%，甚至部分趋近50%，确立了优秀的度假酒店投资典范。

展望未来，我们预期旅游休闲产业将成为中国经济的另一增长极。三大传统经济圈周边的度假地因其辐射半径范围内的大人口流量与居民较高的支付能力，有望成为热点开发区域。除此以外，海南、云南与东北也将成为各具特色的投资关注区域。度假酒店投资效益提升的制胜关键在于创新产品驱动收入提升，以及精耕细作日常经营。

中国原生旅游资源丰富，地域的博大性造就了目的地开发成熟度的巨大差异。从整体而言，中国目的地度假市场的发展还处于起步上升期。不论是新增项目投资还是存量价值均大有提升空间。

最后，下表数据充分展现了这本统计刊物涵盖的丰富信息量。在此，我们也真诚感谢所有行业参与者对本刊物的持续大力支持！