2014年概要

2014 年依然是中国酒店市场举步维艰的一年。整 体经济增长放缓及酒店供给持续过度增长使得中国大多数酒店市场缺乏收入增长的动力。以下是对2014年酒店业绩的简要回顾：

经营毛利率略有增长（五星级和四星级酒店）。2014年，五星级和四星级酒店的每间可供出租客房经营收入分别较上年下降了5.1%和3.4%。好的消息是，由于过去两年总经营收入持续下滑，酒店运营商在2014年致力于降低运营成本，从而推动了这两个星级酒店市场的经营毛利率较上年略有增长。

经营毛利率适度下滑（三星级酒店）。本年度由于三星级酒店市 场的样本中包含了更多提供全面服务的酒店，三星级酒店的经营收入呈现上升态势，按每间可供出租客房计算的总收入和经营毛 利分别较上年显著增长了35%和12%。但是，全面服务酒店的总经营收入中，因餐饮收入所占份额更大，而餐饮毛利率通常较低， 从而使得该层级酒店的经营毛利率从2013年的35%下降至2014 年的29%。

每间可供出租客房的客房收入和毛利率萎缩（五星级和四星级酒店）。数据显示，五星级和四星级酒店按每间可供出租客房计算的客房收入分别比上一年下降了3%和5%。平均房价的下行对客房收入增长造成压力。因此，毫不意外，2014年这两个层级酒店的客房毛利率降至近十年的最低值。

每间可供出租客房的餐饮收入及利润率下降（五星级和四星级酒店）。五星级和四星级酒店按每间可供出租客房计算的餐饮收入已连续三年下滑，2014年同比下降了7%和4%，部门利润率分别降至35.5%和28.1%，为2009年以来的历史最低水平。日益增长的人工成本是导致这种现象的主因。

国内需求占市场主导地位（五星级和四星级酒店）。如预期一样，历经十年的持续增长，国内需求目前在所有星级酒店市场中都占据主导地位。

旅游散客需求增长，商务需求减少（五星级酒店）。经济增长减缓导致2014年五星级酒店市场的商务需求下降了3.3个百分点。但是，国内旅游业的蓬勃发展以及大量新度假酒店涌入市场扩大了旅游散客需求基础。由此，2014年，五星级酒店市场的旅游散客需求较上年增长了3.5个百分点。

有限服务酒店引领市场经营毛利率

过去十年，大量酒店涌入市场持续抑制了市场住宿率与平均房价，中国的酒店市场历经了成长之痛。如图表2所示，在所有星级酒店市场中，五星级酒店的经营毛利率降幅最大，从2005年43%的高点下降至2014年的32%。

四星级酒店的经营毛利率在过去十年中的变化不大，基本徘徊在30%左右水平。三星级酒店市场则有所不同，随着近年来样本酒店中加入三星级有限服务型酒店，该层级市场的经营毛利率总体上呈现增长态势。

鉴于五星级酒店市场的经营毛利水平持续不尽如人意，五星级及豪华酒店项目开发的黄金时期已经开始终结。过去，酒店通常是一个大型综合开发体的组成设施之一，一家五星级酒店通常被视为提升整个开发项目市场形象、并提高其他组成设施销售价格的有效工具。酒店自身财务可行性的重要性经常被忽视，因为通过其他方式， 比如公寓销售，可以更容易赚到钱。

但是，市场显然已经发生了变化。经过十年的快速建设，酒店市场正迈入更加成熟的阶段，市场焦点应转向目前正在营运中的酒店。五星级及豪华酒店大多为资本高度密集型项目，运营成 本高昂。酒店业主们已开始认识到关注并培养酒店本身的财务健康至关重要。简而言之，目前在中国，经营酒店就必须盈利。

由于酒店业主财务管理成熟度的提升，及对酒店财务投资回报要求的不断提高，有限服务型酒店凭借其更加积极的盈利能力有望成为酒店开发的新宠。如图表3所示，经筛选的有限服务型酒店（包括雅乐轩、智选假日和凯悦嘉轩等品牌）实现的经营毛利率至少高出四星级和五星级酒店18个百分点。

精简的部门设置是支持有限服务型酒店实现优秀经营毛利率的根本性原因。有限服务型酒店重点锁定的是部门经营毛利率最高的客房，并有效减少不必要的餐饮及休闲娱乐设施 。此外，有 限服务型酒店实现了最高的人工效率，2014年其每间可供出租客房分摊员工数仅为0.42人，每间实际入住客房分摊员工数仅为0.57人。高度精简的人员配比使得有限服务型酒店的薪资及相关费用仅占酒店总营业收入的20.8%，远低于30.7%的市场平均水平。

低平效业绩呼吁理性酒店投资

平效即每平方米收入水平是零售业普遍采用的一项业绩指标。酒店行业也可以使用该项指标去衡量酒店投资的成功性。

如前所述，总体而言，酒店开发属于资本高度密集型投资。此外，业主严重受制于酒店运营风险，这是因为酒店经营业绩的波动都会影响到项目业主所能获得的净经营收入（未计利息、税项、折旧和摊销前的收益），进而影响业主偿付抵押贷款利息的能力，及取得投资回报的能力。

在中国，酒店供给与需求的不均衡态势以及经济增长的减缓无疑压制了酒店业的住宿率和平均房价业绩。过去五年，酒店总经营收入的下滑使得五星级和四星级酒店的每平方米年经营收入指标处于下降趋势，年均复合增长率均为负5%。

值得注意的是，在每平方米年经营收入和每平方米年经营毛利这两个指标上，五星级酒店和四星级酒店之间的差距非常小，并且最近两年这个差距愈发微不足道。这是因为五星级酒店，特别是那些位于小型二线城市及三线城市的五星级酒店，无法实现明显高于四星级酒店的经营收入，但与此同时，五星级酒店又不得不承受明显高于四星级酒店的固定成本。

此外，这两个指标的数值出人意料地低，将其2014年的业绩按每日每平方米换算，相当于五星级与四星级酒店市场每日每平方米经营收入均不足人民币5元，而每日每平方米经营毛利则分别为人民币1.4元和1.2元。除不良的经营业绩外，酒店业主方盲目追求过大设施空间也是导致每平方米经营收入和经营利润不尽如人意的原因之一。

尽管经营业绩表现不佳，但五星级酒店每间可供出租客房均摊的总建筑面积呈现上升趋势，年均复合增长率为2%。该指标水平的提升可归因于客房和公共区域面积双双扩大。相比之下，四星级酒店的此项指标在2010年至2013年期间则表现相对稳定。2014年，因样本酒店中增加了一些超大型四星级酒店，该项指标表现异常，较上年显著增长了11%。

鉴于每平方米经营毛利一直以来不尽如人意，再加上酒店开发普遍存在过度投资的现象，我们可以判断许多酒店项目，特别是那些位置欠佳的五星级酒店项目，不可避免地出现投资回报低下甚至为负数的情况。未来，理性的酒店开发势在必行！

立即着手投资酒店信息技术革新

酒店业是劳动密集型行业。人工成本历来是酒店经营中最大的一笔支出。2014年，五星级、四星级和三星级酒店薪资及相关支出在总成本开支中的占比分别达到了39%、41%和42%，远远高于其他类型的成本支出。

过去十年中，按每间可供出租客房计算的人工成本持续上升。数据显示，五星级酒店和四星级酒店此项开支过去十年的年均复合增长率分别为1.8%和3.3%。人工成本不断增长主要归因于通货膨胀， 而与此同时，人工效率的提升缓慢。另—方面，在此期间，每间可供出租客房总收入表现疲软，五星级酒店和四星级酒店此项指标的年均复合增长率分别为负2.3%和0.5%。相应地，人工成本在五星级和四星级酒店总营业收入中的占比持续上升。日渐高涨的人工成本进而制约了酒店经营毛利率的增长。

降低人工成本越发显得迫切。要达成这一目标，除了提高人工效率以减少员工数量外，采用人工节俭型的创新科技也是行之有效的方法之一，如：云P MS系统、人力资源管理系统、采购管理系统、技能机器人取代重复工作的工种、自助入住与退房以解放前台等等。

但是，更重要的是挖掘全部潜力，努力提升酒店的经营收入。应用新的信息技术将有助于酒店创造更多的预订，提升预订的价值，并吸引更多回头客。

要实现这—点，关键在于做好客户关系管理与收益管理。而根本的出发点在于获取精准的、恰当的大数据信息。大数据在今日的移动互联网时代，其作用毋庸置疑，因为未来酒店的成功运营有赖于精准地了解酒店顾客的消费行为模式，并锁定酒店市场中各细分市场之间的细微差异。

总体而言，有志于开拓新酒店业务，创造更高经营收入，有效降低运营成本，投资酒店的信息技术革新显得比以往更加迫切。

行文末了，以下表数据简要呈现这本统计刊物涵盖信息量之丰富， 这亦可窥见该刊物的价值所在。